Galicia cuenta con uno de los litorales más extensos y complejos de la península ibérica. Para cualquier propietario o promotor, intervenir en esta franja requiere un conocimiento profundo de la normativa vigente. En AVC Abogados, bufete especializado en derecho urbanístico y medioambiente con sedes en Vigo, Vilagarcía, Ourense y Santiago, entendemos que la intersección entre la propiedad privada y la protección pública del litoral suele generar incertidumbre jurídica.
El marco normativo: deslinde y servidumbres
La edificación en la costa gallega no depende de una sola norma, sino de la combinación de la Ley de Costas estatal y la Ley de Ordenación del Litoral de Galicia. El concepto fundamental que debe conocer es el Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT). Esta zona es inalienable e imprescriptible; sobre ella no se puede construir.
Sin embargo, el mayor volumen de consultas que recibimos en AVC Abogados surge respecto a las zonas adyacentes:
- Servidumbre de protección. Generalmente, comprende una franja de 100 metros medidos tierra adentro desde el límite del DPMT. En esta zona, las restricciones son severas. Solo se permiten usos que, por su naturaleza, no puedan localizarse en otro lugar o que presten servicios necesarios.
- Servidumbre de tránsito. Son los primeros 6 metros desde el deslinde, que deben quedar libres para el paso público y vehículos de vigilancia.
La particularidad del suelo urbano
Es crucial distinguir si el terreno está clasificado como suelo urbano consolidado o no. Si el suelo ya tenía esta condición antes de la entrada en vigor de la Ley de Costas de 1988, la servidumbre de protección puede verse reducida a 20 metros. No obstante, esta reducción no es automática y requiere una comprobación técnica exhaustiva.
Como bufete especializado en derecho urbanístico y medioambiente, analizamos minuciosamente el planeamiento municipal para determinar la viabilidad de su proyecto.
Sostenibilidad y autorizaciones autonómicas
No olvide que cualquier obra en zona de servidumbre requiere, además de la licencia municipal, una autorización autonómica de Costas. La administración gallega vela por la preservación del paisaje y la biodiversidad, exigiendo que las construcciones se integren armoniosamente en el entorno. La vulneración de estas normas puede derivar en expedientes sancionadores o, en el peor de los casos, órdenes de demolición.
Contacte con nuestros abogados urbanistas en Galicia
Si planea rehabilitar una vivienda tradicional o iniciar una nueva edificación cerca del mar, el asesoramiento preventivo es su mejor garantía. En AVC Abogados le acompañamos en la gestión de expedientes y la defensa de sus derechos frente a la administración, asegurando que su inversión cumpla escrupulosamente con la legalidad vigente.
Póngase en contacto con nuestros abogados urbanistas en Vigo, Vilagarcía, Ourense o Santiago y solicite nuestra asistencia legal. ¡Estaremos encantados de ayudarle!